Tidak butuh waktu lama setelah kenaikan suku bunga hipotek terbaru untuk setiap ahli real estat dan pakar di seluruh negeri untuk mengenakan Chicken Hat mereka dan mulai memprediksi serangan pasar real estat yang suram. Kita dapat mengambil hampir semua surat kabar dan membaca tentang penjual yang memangkas harga seolah-olah untuk mengalihkan perhatian dari penjualan panik dan harga pasar yang jatuh dengan cepat.
Kami tidak benar-benar melihat hal seperti itu di Las Vegas atau California Selatan. Ya, ada sedikit peningkatan dalam jumlah pemotongan harga di Las Vegas bulan ini, tetapi pasar ini telah mendukung penetapan harga yang terlalu tinggi selama beberapa tahun. Jumlah rata-rata harga yang terlalu tinggi untuk daftar tempat tinggal satu keluarga tetap sekitar $65.000 untuk properti yang terdaftar di bawah $1 juta. Jadi penurunan harga sebesar $20.000 atau $30.000 masih bisa berada di atas nilai pasar untuk sekurang-kurangnya 25 persen dari properti tersebut.
Apakah pemotongan harga hanyalah hasil dari kenaikan suku bunga? Atau apakah perilaku pembeli dan penjual lebih berkaitan dengan penurunan harga yang diakibatkannya? Mungkin keduanya, tapi bukan hanya ditentukan oleh suku bunga KPR. Misalnya, jika penjual menurunkan harga segera setelah mendaftar, ini lebih menunjukkan motivasi mereka. Masuk akal jika penjual sudah dalam perjanjian jual beli untuk membeli (berpotensi membeli), maka mereka perlu melindungi kontrak pembelian tersebut, terutama jika mereka belum berada dalam escrow dengan rumah yang mereka jual. Mereka memiliki kemungkinan untuk menjual rumah mereka yang mungkin akan segera kedaluwarsa.
Ini menghasilkan motivasi untuk melindungi kedua transaksi. Menjulang kenaikan suku bunga hipotek harus menciptakan rasa urgensi untuk memastikan harga berada di pasar.
Penjual masih memiliki keuntungan negosiasi awal sementara inventaris yang tersedia kurang dari enam minggu. Di sisi lain, saya memperkirakan akan melihat lebih banyak pemotongan harga jika kami mendorong inventaris yang tersedia hingga tiga bulan atau lebih. Lebih banyak inventaris yang tersedia adalah obat alami pasar untuk harga yang terlalu tinggi! Tapi apakah hype dramatis dari peramal properti – bukan pasar itu sendiri – memicu pergeseran pasar?
Pasar real estat di Las Vegas memikat dan menggelitik kita, sebagian karena tidak pernah membosankan! Saat ini, pasar sedang menikmati pertemuan permintaan yang terus kuat, penciptaan lapangan kerja dan diversifikasi bisnis. Mereka yang menyatakan bahwa harga akan turun hanya karena suku bunga hipotek telah meningkat mengabaikan kontribusi berkelanjutan dari penciptaan lapangan kerja dan diversifikasi ekonomi.
Tidak ada variabel tunggal – termasuk kenaikan suku bunga hipotek – yang akan menjadi satu-satunya faktor penentu yang membentuk masa depan Las Vegas Real Estate. Bagaimana dengan tren penurunan baru-baru ini dan mengkhawatirkan yang menyalip Wall Street dan pasar saham? Beberapa investor mungkin sudah melikuidasi posisi ekuitas mereka dan mencari real estat untuk keuntungan di masa mendatang. Peningkatan luar biasa dalam pasar persewaan di seluruh Amerika Serikat membuat pasar real estat menarik bagi individu tersebut. Inflasi dan kenaikan harga bensin sudah membuat lebih dari beberapa pemilik rumah mencari rumah yang lebih dekat dengan tempat kerja dan sekolah! Setiap keputusan pembelian dan penjualan individu mencakup faktor unik untuk transaksi tersebut.
Terakhir, semua real estat bersifat lokal, jika bukan hiperlokal. Apa yang terjadi di satu komunitas atau subdivisi belum tentu terjadi di komunitas yang berdekatan. Perubahan pasar pada dasarnya jauh lebih kompleks dan dinamis. Kami baru sekitar pertengahan tahun 2022, menyisakan banyak waktu untuk kekuatan dan nilai pasar, ekonomi, politik, dan bahkan sosial untuk membentuk masa depan pasar real estat Las Vegas 2022. Satu atau dua poin data tidak membuat tren, jadi saya lebih suka membiarkan data pasar dan statistik masa depan memberi tahu kita apa yang dilakukan atau dikatakan pasar.
Forrest Barbee adalah broker korporat dengan Berkshire Hathaway HomeServices untuk Nevada, Arizona, dan California.
