Ketika raksasa investasi Blackstone menjual The Cosmopolitan of Las Vegas, itu menghasilkan miliaran dari apa yang telah dibayarkannya bertahun-tahun sebelumnya, dengan seorang kepala eksekutif memuji “tingkat kesuksesan yang tinggi” dari resor tersebut.
Kesepakatan itu juga merupakan penjualan lelang terbaru di Southern Nevada yang tidak menghasilkan satu dolar pun dalam pajak transfer properti – masalah yang menurut Gubernur Steve Sisolak harus dibahas oleh anggota parlemen dalam sesi legislatif berikutnya.
Blackstone, dipimpin oleh miliarder Stephen Schwarzman, diumumkan 17 Mei bahwa dia menyelesaikan penjualan The Cosmopolitan senilai $5,65 miliar. Pada hari yang sama, sebuah akta dicatat untuk properti di Clark County yang menunjukkan tidak ada harga jual, tidak ada nilai pajak transfer dan tidak ada pajak transfer yang harus dibayar, dengan baris yang ditunjuk kosong, catatan county menunjukkan.
Untuk mengklaim pembebasan pajak transfer, pengarsipan mengutip bagian undang-undang negara bagian yang mengizinkan pemilik properti untuk mentransfer properti riil ke afiliasi tanpa menimbulkan pajak.
Penjelasannya menyatakan: “Transfer antar badan usaha dengan hubungan anak perusahaan induk (induk ke anak perusahaan langsung).”
Blackstone memang mempertahankan sebagian kepemilikan di sekitar 3.000 kamar properti, tetapi sebagai bagian dari penjualan bernilai miliaran dolar, dua grup baru memperoleh kepemilikan di properti hotel-kasino yang mewah.
Semua mengatakan, banyak kesepakatan yang menguntungkan di Southern Nevada – masing-masing bernilai ratusan juta atau lebih dari satu miliar dolar – disusun dengan cara yang memungkinkan pembeli dan penjual untuk menghindari membayar pajak transfer properti yang sekolah dan perumahan berpenghasilan rendah di Nevada. , investigasi Review-Journal yang diterbitkan bulan lalu ditemukan.
Kesepakatan kompleks menyelamatkan perusahaan besar dari membayar pajak yang sering dikenakan pada penjualan rumah, gedung apartemen, gudang, dan properti lainnya di Las Vegas Valley, dan hasilnya adalah jutaan dolar setahun dalam pengumpulan pajak yang hilang untuk pemerintah.
Dalam transaksi semacam itu, pembeli seringkali mengakuisisi perseroan terbatas atau entitas lain yang memegang kepemilikan atas real estat, alih-alih membeli properti secara langsung.
Blackstone yang berbasis di New York, yang menutup bonus $5.000 untuk masing-masing dari sekitar 5.000 karyawan The Cosmopolitan seminggu sebelum penjualan, mengatakan dalam sebuah pernyataan untuk cerita ini:
“Kami mematuhi semua hukum dan mengikuti kode pajak dalam setiap situasi. Kami sangat bangga dengan apa yang telah kami berikan untuk negara bagian dan warga Nevada melalui investasi kami di The Cosmopolitan.”
‘Perbaiki pajak transfer’
Sebelum penjualan Cosmo selesai, setidaknya transaksi senilai $27,5 miliar di wilayah Las Vegas — terdiri dari sekitar dua lusin kesepakatan yang melibatkan hotel, kasino, pusat perbelanjaan, dan properti lain yang sebagian besar berada di atau dekat the Strip — ditutup sejak 2007 tanpa ada pemberitahuan publik. pajak pengalihan harta yang dilaporkan.
Tak satu pun dari pembeli atau penjual yang terlibat dalam transaksi ini, termasuk yang terbaru, telah dituduh melakukan kesalahan oleh entitas pemerintah mana pun, sejauh yang dapat ditentukan oleh Review Journal, dan dokumen penjualan mengklaim pembebasan dari pajak transfer yang diizinkan berdasarkan undang-undang negara bagian.
Sisolak mengatakan bulan ini bahwa dia “berharap” bahwa badan legislatif negara bagian akan “melihat ini secara keseluruhan” ketika sesi legislatif berikutnya diadakan pada bulan Februari.
“Kita perlu membatasi pajak transfer atas penjualan tersebut,” kata gubernur kepada Review-Journal.
Dia juga mengatakan bahwa transaksi besar dan kecil harus dianalisis.
“Kami berada pada saat kami membutuhkan pendapatan, jelas, di negara bagian, dan itu harus adil untuk semua orang,” kata Sisolak.
Uang besar
Kesepakatan yang dilacak oleh Review-Journal melibatkan banyak pembeli dan penjual, termasuk operator kasino MGM Resorts International, Station Casinos, Wynn Resorts, Las Vegas Sands Corp. dan Grup Genting; pemilik kasino Vici Properties; dana pensiun TIAA; Blackstone, pemilik beberapa resor besar di the Strip termasuk Bellagio, Aria, dan Vdara; dan miliarder Phil Ruffin, pemilik Treasure Island dan Circus Circus.
Blackstone mengakuisisi Cosmopolitan dari Deutsche Bank pada tahun 2014 seharga $1,73 miliar. Akta yang mencatat penjualan properti dengan county mencantumkan harga jual, nilai pajak transfer, dan pajak transfer terhutang sebagai “$N/A.”
Sebagai bagian dari penjualan terbaru Cosmopolitan, MGM Resorts mengakuisisi operasi bisnis Blackstone untuk lebih dari $1,6 miliar dan menyewakan properti itu dengan sewa tahunan awal sebesar $200 juta.
Di sisi real estat, perusahaan investasi New York Stonepeak dan kantor keluarga Andrew dan Peggy Cherng, operator rantai makanan cepat saji Panda Express, mengakuisisi kepemilikan di properti tersebut.
Ketika penjualan diumumkan pada bulan September, Tyler Henritze, seorang eksekutif real estate Blackstone, dikatakan Staf kosmopolitan “melaksanakan rencana bisnis yang ambisius dengan sempurna… memposisikan properti untuk tingkat kesuksesan yang tinggi.”
Blackstone tidak mengungkapkan kepentingan kepemilikan barunya di properti atau kepentingan kepemilikan individu pemilik baru.
Stonepeak menolak berkomentar untuk cerita ini. Upaya untuk berbicara dengan keluarga Cherng atau perwakilannya tidak berhasil.
Di Clark County, pajak pengalihan membentuk sebagian kecil dari harga pembelian properti, sebesar a persentase pajak sebesar 0,51 persen. Misalnya, menjual rumah senilai $300.000 menghasilkan tagihan pajak transfer sebesar $1.530.
Namun, transaksi harga tinggi dapat menghasilkan tagihan pajak yang besar.
Penjualan properti Bellagio senilai $4,2 miliar pada tahun 2019, penjualan properti Aria dan Vdara senilai $3,89 miliar tahun lalu, dan penjualan pusat perbelanjaan mewah Shops at Crystals senilai $1,1 miliar pada tahun 2016 menghasilkan hampir $47 juta pendapatan pajak transfer.
Sebaliknya, catatan properti menunjukkan, tagihan pajak transfer kolektif mereka tidak menghasilkan apa-apa.
Review-Journal dimiliki oleh keluarga Adelson, termasuk Dr. Miriam Adelson, pemegang saham mayoritas Las Vegas Sands Corp., serta Presiden dan Chief Operating Officer Las Vegas Sands Patrick Dumont. Hubungi Eli Segall di [email protected] atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.
